LG Berlin

Mietenbegrenzungsverordnung in Berlin verfassungsgemäß


Das LG Berlin hat die Berufung einer Vermieterin zurückgewiesen, die von ihrem Mieter in erster Instanz erfolgreich auf Rückzahlung von überhöhter Miete nach den Vorschriften der Mietenbegrenzungsverordnung in Anspruch genommen worden ist.


Zum Sachverhalt

Ein Mieter hatte vor dem AG Neukölln Klage u. a. auf Rückzahlung von Miete, die seiner Auffassung überhöht sei, erhoben, nämlich von 221,42 Euro netto kalt monatlich, insgesamt von 1.107,10 Euro für die Monate August bis Dezember 2015. Zur Begründung hat er sich auf die Vorschriften der Mietpreisbegrenzungsverordnung berufen.
Das AG hatte der Klage ganz überwiegend stattgegeben. Die Parteien des Rechtsstreits hatten Anfang Juli 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 76,35 qm großen, in Berlin-Neukölln gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von dem Mieter zu zahlende Miete 725 Euro netto kalt bzw. 940 Euro insgesamt; dies entspricht einem Mietzins von 9,50 Euro netto kalt pro Quadratmeter. Die Wohnung ist im Feld G 1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen. Der Mittelwert beträgt nach dem Mietspiegel 5,62 Euro netto kalt pro qm. Mit Schreiben vom 22.7.2015 rügte der Mieter den seiner Ansicht nach gegebenen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietenbegrenzung auf angespannten Wohnungsmärkten gegenüber seiner Vermieterin. Der Mieter seinerseits hat zwei Zimmer der Wohnung zu einem Mietzins von insgesamt 724 Euro (inkl. Mitbenutzung von Waschmaschine, Küche, für Stromkosten, Telefon, Internet u. a.) dauerhaft untervermietet.

Entscheidung des LG

Die Zivilkammer 65 des LG Berlin hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Nach Auffassung des LG bestehen keine Anhaltspunkte für eine Verfassungswidrigkeit der anzuwendenden Gesetzesvorschrift (§ 556d BGB) oder der darauf beruhenden Verordnung. Das soziale Wohnraummietrecht habe die Aufgabe, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen einerseits der Vermieter und andererseits der Mieter zu gewährleisten. Der rasante Anstieg von Wohnungssuchenden in Universitätsstädten und Ballungszentren habe einen punktuellen Eingriff des Gesetzgebers erforderlich gemacht, um zu starke Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmarktlagen für einen begrenzten Zeitraum zu verhindern. Angesichts des dem Gesetzgeber zur Verfügung stehenden Beurteilungsspielraums sei das Instrument der Mietpreisebremse nicht zu beanstanden.

Es mag zwar für einen Vermieter aufgrund des derzeit knappen Wohnungsangebotes wirtschaftlich möglich sein, eine hohe Miete zu erzielen, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließe. Aber diese Position sei verfassungsrechtlich nicht unbegrenzt geschützt und dürfe rechtlich eingegrenzt werden. Denn die Sozialbindung des Eigentums sei zu beachten, zumal in der Bundesrepublik der überwiegende Teil der Bevölkerung den Wohnbedarf durch Miete decken müsse. Hinzu komme, dass die Attraktivität eines bestimmten Wohnungsmarktes häufig auf Umstände zurückzuführen sei, die nicht auf Leistungen des Vermieters zurückzuführen seien, wie z. B. eine gute Infrastruktur, ein hohes Arbeitsplatzangebot oder das Ansehen einer Universitätsstadt. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber zeitlich und räumlich begrenzt dem Vermieter Kürzungen zumutet, der von der Attraktivität eines Standortes profitiert, die auf Leistungen der Allgemeinheit beruhe.

Auch die von dem Senat von Berlin erlassene Verordnung über die Mietpreisbegrenzung bewege sich im Rahmen des zu Grunde liegenden Gesetzes. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, dass der Senat die Verordnung auf ganz Berlin ausgedehnt habe. Es stehe außer Frage, dass es in Berlin einen angespannten Wohnungsmarkt gebe und der Leerstand immer weiter sinke. Die Verordnung beruhe auf sachgerechten Erwägungen, zumal der Senat selbst in den Wohnungsbau investiere bzw. diesen fördere, zum Beispiel durch die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnraum aufgrund von Bonuszahlungen.

Die Höhe des als unwirksam zurückzufordernden Mietteils richte sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von 10 Prozent. Die Vergleichsmiete sei nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu ermitteln. Das LG habe bereits im Rahmen zahlreicher Mieterhöhungsverfahren festgestellt, dass der Berliner Mietspiegel zumindest als einfacher Mietspiegel herangezogen werden könne. Dies gelte hier ebenso. Danach stehe dem klagenden Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.105,45 Euro zu hoher Miete für fünf Monate von August bis Dezember 2015 zu; ebenso könne er zu Recht verlangen, festgestellt zu wissen, dass die ab Januar 2016 vereinbarte Miete i. H. von jeweils 221,09 Euro netto kalt unwirksam sei.

Soweit der Mieter seinerseits zwei Zimmer der Wohnung dauerhaft untervermietet habe und dafür derzeit einen Mietzins fast in Höhe der gesamten bisher vereinbarten Nettokaltmiete erhalte, wirke sich dies in rechtlicher Hinsicht nicht auf das hier allein zu beurteilende Verhältnis zur Vermieterin aus.

LG Berlin, Urt. v. 29.3.2017 – 65 C 424/16


Pressemitteilung des LG Berlin Nr. 17 v. 29.3.2017