Anforderungen an Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren


FG Berlin, Urteil vom 19.7.2017, 3 K 3047/17 (Revision zugelassen)

 

Bei der Ermittlung des Kaufpreises von Grundstücken und Gebäuden, deren steuerlicher Bewertung sowie bei der Ermittlung von außerplanmäßigen Abschreibungen kommen häufig Verkehrswertgutachten zum Einsatz. Damit diese Gutachten steuerlich anerkannt werden, müssen sie bestimmte Kriterien erfüllen, wie das FG Berlin nun geurteilt hat.

 

 

Praxis-Info!

 

Problemstellung

Im Streitfall geht es um die Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses für Zwecke der Erbschaftsteuer. Hierzu wurde von der Erbin ein Verkehrswertgutachten von einem von der Industrie- und Handelskammer (IHK) öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken angefordert. Für die Ermittlung des Verkehrswerts verwendete der Gutachter acht Vergleichsobjekte in unterschiedlichen Ortsteilen. Von den Vergleichsobjekten war jeweils die Straße angegeben, nicht aber die Hausnummer. Während das Bewertungsobjekt vom Gutachter persönlich besichtigt wurde, wurden die Vergleichsobjekte nur mittels einer „virtuellen Außenbesichtigung“ in Augenschein genommen.

Das Finanzamt hielt das Gutachten für nicht plausibel, da u.a. die Vergleichsobjekte aufgrund der fehlenden Hausnummern nicht auf Vergleichbarkeit überprüft werden konnten.

 

 

Lösung

Auch aus Sicht des FG Berlin ist das Verkehrswertgutachten nicht schlüssig. Das Gericht führt die folgenden Punkte an:

  • Der in dem Gutachten verwendete örtliche Vergleichsraum ist unplausibel. Im Gutachten ist darzulegen, dass sich die Vergleichsobjekte in einem preislich homogenen (einheitlichen) Vergleichsraum befinden.
  • Eine virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte ist nicht ausreichend.
  • Die Anonymisierung der Vergleichsgrundstücke ist schädlich.
  • Der Vergleichszeitraum ist nicht plausibel gewählt.
  • Die Außerachtlassung der Fläche im ausgebauten Dachgeschoss ist unplausibel. Gebäude mit ausgebautem und mit unausgebautem Dachgeschoss sind nicht vergleichbar.

Das Urteil ist zur Revision zugelassen.

 

 

Praxishinweise:

  • Aus dem Urteil wird deutlich: Bislang gibt es keine einheitlichen Kriterien für die Bestimmung des örtlichen Vergleichsraums und des Vergleichszeitraums bei Verkehrswertgutachten. Auch ist umstritten, ob eine rein virtuelle Außenbesichtigung ausreichend ist.
  • Die Unklarheiten können wie im Ausgangsfall dazu führen, dass selbst von bestellten Sachverständigen erstellte Gutachten keine steuerliche Anerkennung finden. Im Zweifelsfall sollten im Vorfeld mehrere Gutachten oder eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt eingeholt werden.

 

Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Vice President Audit, Operations & Reporting, London (E-Mail: Thurow@virginmedia.com)

 

 

 

BC 10/2017